שגיאה!

קבלת החלטות בעסקת נדל"ן

קבלת החלטות בעסקת נדל"ן / תמי אור עזרא, המניפה הכושר לקבל החלטות הוא תכונה חשובה למנהיגים בכל הדרגות, לנשיאים וראשי ממשלות וגם למנהלים זוטרים באירגוניים עסקיים.

לכל אדם סגנון קבלת החלטות משלו. בכל אדם ניכרת התוצאה של ההחלטות שהוא קיבל בחייו. הכושר לקבל נכונות הוא למעשה אחד מן הכישורים החשובים ביותר שצריכים להיות לך כמנהל.
ואיך אתם כמנהלי עסקאות נדל"ן יכולים לבצע את העסקה הכי טובה עבורכם?
אם אתם יכולים להפוך להיות מנהלים של ההחלטה שלכם? למה זה חשוב לזהות כיצד אתם מקבלים החלטה בעת ביצוע עסקת הנדל"ן או בעת ההכנה אליה? קבלת החלטות הינו תהליך שיטתי של זיהוי ופתרון בעיות, של שאילת שאלות וחיפוש תשובות.

החלטות מתקבלות בדרך כלל בתנאים של חוסר ודאות. העתיד בלתי ידוע ולעיתים גם העבר חשוד. כאשר אתם מעוניינים לבצע עסקת נדל"ן , בעת קבלת החלטה מתקיימים המרכיבים החשובים של קבלת ההחלטות: זהו מצב המחייב פעולה, מצב לחוץ בזמן, העדר מידע מושלם וחוסר ודאות שמהוות סיכון לכל החלטה שתתקבל וכן עומדות לפניכם לפחות שתיים או שלוש אפשרויות בחירה.
הגישה הכלכלית לקבלת החלטות מסתמכת על שישה צעדים ברורים:


1 . השגת המידע והגדרת המצב: יועץ הנדל"ן שלך יעזור לך לאסוף את המידע האמין ביותר אודות הנכסים שהנך מעוניין בהם. כל מידע שיגיע לידיו יתרכז לתיק נתונים ברור ושקוף אודות הנכס שהנך מעוניין בו או המידע הרלוונטי לגבי עסקת הנדל"ן. כך תאסוף מספיק מידע ממשי על מנת להיעזר בו בקבלת ההחלטות שלך.
2. בקש אפשריות נוספות: בכל הנסיבות המחייבות קבלת החלטה , ישנן לפחות שתי דרכים אפשריות לפעולה. למשל: נקיטת פעולה כמו מכירת הנכס במיידי או הימנעות מפעולה והמתנה להזדמנות טובה יותר. במרבית המקרים יש יותר משתי אפשרויות פעולה. יועץ הנדל"ן שלך יפרוש בפניך את האפשריות שעומדות בפניך תוך שימוש ביצירתיות וחשיבה מחוץ לקופסא כך שתוכל להיחשף לרוב האפשריות הקיימות.
3. השוואה מבוקרת: ערוך פגישה עם יועץ הנדל"ן שלך וביחד ערכו טבלה של חסרונות ויתרונות לכל אפשרות. ההשוואה הזו תייצר את החשיבה הרציונאלית מבלי להסתמך על תחושות ורגשות שלעיתים מטשטשים את קבלת ההחלטה.
4. דירוג הסיכונים: בקבלת החלטות בכל אפשרות קיים מרכיב של אי-ודאות. לפיכך, יועץ נדל"ן עוזר לך לקבל החלטות על פי הניסיון בשטח ובחינת מידת הסיכון. הערכה זאת היא חלק מהתהליך המוביל לבחירת הצעד הרצוי ביותר עבורך. טבלת הדירוג שלך יכולה להיות פשוטה ביותר: דירוג מ 1 עד 10.
5. בחר באפשרות הטובה ביותר אם ביצעת בהקפדה את הצעדים שתיארנו, יכול להיות שהבחירה תהיה מובנת מאליה. מזל טוב !
6. ביצוע ההחלטה- לא רק בראש יועץ הנדל"ן שלך ימונה על ידך לבצע את המשימות הכרוכות בביצוע ההחלטה כמו משא ומתן מול הקונה/רוכש, תיאום מול נותני שירות כגון עורך דין, יועץ משכנתאות, מעצב פנים ועוד. נכון שהרמתם גבה? נכון. מדוע? כי סעיף זה נראה כי ברור מאליו, יחד עם זאת העובדה היא שהרבה החלטות שנתקבלו לאחר ימים או אפילו שבועות של מאמצים, אינן מפיקות תוצאות. לחילופין ההחלטה מתבצעת באופן כה כושל, כך שלמרות יתרונותיה הרבים התוצאות המושגות הן בינוניות.

ליווי של יועץ נדל"ן מקצועי, יביא ליישום החלטה במרץ ובאמונה ויכול להביא לשינוי משמעותי בתוצאה. ומה לגבי שימוש באינטואיציות בקבלת החלטות לגבי עסקת נדל"ן ? את זה תשאירו לבחירת בן/בת הזוג שלכם כותבת המאמר: תמי אור עזרא, מנכ"לית המניפה. דוקטורנטית לפסיכולוגיה עסקית. יועצת עסקית בכירה ומנטורית לשינוי בחיים.

לביקור באתר המניפה: http://www.hamenifa.com/ או בדף הפייסבוק: https://www.facebook.com/hamenifaforyou/

מחיר למשתכן

איך זה עובד?
תכנית מחיר למשתכן מבוססת על מכרזים – הקבלנים מקבלים הנחה מהמדינה עבור רכישת השטח בו עתיד
להיבנות פרויקט המגורים - בתמורה להנחה, מתחייבים הקבלנים למכור את הדירות במחירים הנמוכים בצורה
חשוב לציין, שהקבלנים אשר יתחייבו למכור את הדירות במחירים הנמוכים ביותר, הם אלו שיזכו באותה
משמעותית ממחירי בשוק. 
הקרקע ויתאפשר להם להתחיל בהליך של בניית הפרויקט. 

תנאי הזכאות לרכישת דירה מוזלת במסגרת מחיר למשתכן?
התכנית מיועדת לאנשים מחוסרי דיור -  אלו יכולים להיות, זוגות נשואים או ידועים בציבור ויחידים (רווקים,
גרושים ואלמנים) מעל גיל 35.
תנאי הזכאות הנוספים:

  •  אנשים שאין בבעלותם דירה ולא הייתה בבעלותם דירה ב-6 השנים האחרונות.
  • אנשים אשר לא שכרו דירה בדמי מפתח ב-6 השנים האחרונות.
  •  אנשים שאין להם זכויות על דירה בלבי בניה או אינם בני רשות ליחידת דיור במשק חקלאי או ביישוב 
  • קהילתי.
  •  חד הוריים עם מינימום ילד אחד מתחת לגיל 21, אשר מתגורר איתם.
  •  בעלי נכויות מעל גיל 21 – מרותקים לכיסא גלגלים או בעלי דרגת 75% ומעלה של נכות לצמיתות.
  •  אנשים אשר מתגוררים בשלושת השנים האחרונות בתחום השיפוט של היישוב בו נבנה הפרויקט. 

הדירות אותן יקבלו זוכי המכרז?
מי שחושש שהוא עתיד לקבל דירה שאינה איכותית במידה מספקת או דירה שטומנת בחובה בעייתיות כזאת
תכנית "מחיר למשתכן" כוללת מפרט מדויק - כאשר הקבלנים אשר זוכים ברכישת הקרקע בעלות מוזלת,
בצורה שכזאת, ניתן להבטיח שהדירות יעמדו בסטנדרטיים מסוימים ולא חלילה יטמנו בחובן בעיות כאלו
או אחרת – וזאת בעקבות מחירה הנמוך יחסית, יכול להירגע.
מתחייבים לפעול לפיו ולעמוד בכל מה שהוא כולל בתוכו.
ואחרות. 

פרטים נוספים שחשוב לדעת על התוכנית
חשוב לדעת, שלא כל מי שמגיש בקשה ועומד בתנאים להגשת הבקשה יקבל בהכרח את הדירה – כמות מגישי
מהסיבה הזאת, מתבצעת הגרלה על ידי משרד הבינוי והשיכון, כאשר, על פי סדר הזכייה באותה ההגרלה
מתאפשר לזוכרים לבחור איזו דירה הם יקנו בפרויקט – בדרך כלל ישנם מספר מתחמים רלוונטיים המוצעים
מי שמעוניין לרכוש דירה במסגרת התוכנית ומעוניין לדעת מה קורה לגבי האפשרות למכור את הדירה.
התשובה לשאלה הזאת היא: אדם אשר רכש דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן, לא יוכל למכור אותה 
למשך 5 שנים מהיום בו התקבל טופס 4. לאחר התקופה הזאת אין שום מגבלה למכור את הדירה. 
חשוב לציין, שהתוכנית כבר יצאה לדרך, ובמסגרתה שווקו עד כה אלפי דירות בערים כמו: דימונה, ראש העין,
קריית מוצקין, עפולה, לוד, ראשון לציון וירושלים. רכשי הדירות במסגרת התכנית, נהנו מהנחות אשר נעו בין
16% ועד ל-45% ממחרי הדירות בשוק הנדל"ן. בעתיד הנראה לעין אמורים לצאת לדרך עוד פרויקטים
כאמור, בשנים האחרונים דובר רבות על גובה מחירי הדירות בארץ שעושה רושם שבשנים האחרונות הוא רק
הולך ועולה. תכנית "מחיר למשתכן" היא יוזמה ממשלתית אשר ייעודה להציע דירות במחירים נמוכים יותר
הבקשה היא בדרך כלל גדולה יותר ממספר הדירות המוצעות למכירה באותו הפרויקט.
לרוכשים, כאשר כל נרשם יכול לבחור במתחם מסוים או אפילו במספר מתחמים אופציונאליים. 
הכוללים אלפי דירות.
ולאפשר לאלו שמתקשים לעמוד במחירי הדירות של היום לרכוש דירה.

למה צריך מתווך מקצוען?

מהו תפקידו של המתווך בעסקה?
כאשר מדובר בלקוחות אשר מעוניינים ברכישת נכס נדל"ן, על המתווך להבין לעומק את כל הבקשות והצרכים
של הלקוחות הניצבים מולו. כאן חשוב לציין, שעוד בטרם הפנייה למתווך, אותם האנשים צריכים לעשות
חושבים ולהבין לעומק איזה סוג של נכס הם מחפשים ובין היתר: מה גודל הדירה בה הם מעוניינים, כמה
חדרים, מה הם האזורים המועדפים, תוספת שונות שהם לא מעוניינים להתפשר לגביהן, תקציב וכן הלאה...
על המתווך מוטלת האחריות לספק מידע אמין לגבי מצבו של הנכס אותו הוא מעוניין להציע להם – זה כולל גם
את הבעיות השונות בנכס (במידה וישנן כאלו). המתווך מתפקד במקרים רבים גם כיועץ ומציע רעיונות וטיפים
בהתבסס על המידע הזה, יתאפשר למתווך להציע להם אך ורק נכסים רלוונטיים.
איך ניתן לשדרג את הנכס.  

הפרטים עליהם כדאי לשים דגש בעת בחירת מתווך: 

האם מדובר במתווך מורשה? – מתווך מורשה הוא מתווך אשר קיבל הכשרה להעניק שירותי תיווך
מטעם משרד המשפטים.

  • רישיון תיווך – המתווך צריך להחזיק ברישיון תיווך בתוקף.
  •  גובה העמלה – חשוב לוודא מהו גובהה של העמלה אותה גובה המתווך עבור השירות שלו.
  •  אזורי פעילות – יש לבחור במתווך אשר פועל  באזור הגיאוגרפי בו אתם מעוניינים לקנות/ למכור נכס 
  • מאגר נכסים – מאגר נכסים מרשים, יעיד על מתווך אשר יש לו הרבה עבודה – בעקיפין, דבר זה יכול 

– היכרות עם האזור תהווה יתרון ברור עבור אותו מתווך.
להעיד גם על רמת המקצועיות והיכולות שלו בתחום.
כמובן, שמעבר לפרטים "על הנייר" חשוב לשים דגש גם על הרושם האישי שהמתווך משאיר עליכם ובפגישה
הראשונית עם המתווך - נסו להבין, אם זהו אכן איש מקצוע שאתם יכולים לסמוך עליו שיעץ לכם וילווה אתכם
כל הדרך אל עסקת הנדל"ן.

מתווך מקצועי ישים דגש על נושא של בלעדיות, שהיא התקשרות המעוגנת בחוזה בין המתווך לבין בעל הנכס
החוזה נועד להצביע על הסכמה בין שני הצדדים על כך שמהתווך יציע את הדירה למכירה למשך פרק זמן
המוסכם בין הצדדים. במידה ובזמן הזה, יצליח המתווך למכור את הנכס הוא יהיה זכאי לתשלום בעבור עבודתו
הלקוח מצדו, מתחייב לא להעביר את העסק למתווך נוסף. אז מה בעצם הרווח של המוכר מהבלעדיות?
התשובה לכך, שהמתווך מתחייב לפרסם את הדירה באפיקי פרסום שונים (מינימום 2 אפיקים כאלו) כאשר,
מתווך מקצועי ומנוסה, יהיה בעל גישה לאפיקי פרסום אפקטיביים אשר מרבית הסיכויים שישיגו את המטרה –
אלו יכולים להיות שלטים גדולים וממותגים, גלויות, בית פתוח ועוד מגוון אפיקים נוספים אשר למוכר הנכס יהיה 

חשיבות הבלעדיות , המעוניין למכור אותו. 

– גובה התשלום נקבע גם הוא מבעוד מועד ומצוין בחוזה.
קשה מעוד להגיע אליהם באופן עצמאי.
כאמור, עסקת נדל"ן היא עסקה חשובה ומשמעותית מאוד בחייו של הלוקח בה חלק וכחלק מכך, בכדי לבצע
בחירה מושכלת ונבונה במתווך, תהווה צעד חשוב ומשמעותי בדרך למימוש של מלוא הדרישות והציפיות
אותה על הצד הטוב ביותר, מומלץ להסתייע במתווך מקצועי ומנוסה.
מהעסקה.

נדל"ן

אחת לכל תקופת זמן קצרה, מתפרסמים בתקשורת מחקרים אשר עוסקים בשאלה, היכן הכי משתלם להשקיע בנדל"ן? -
מי שיעבור על המחקרים אשר בוצעו במהלך השנים האחרונות, עתיד לגלות שערים דרומיות כגון:
ירוחם, דימונה, אילת ובאר שבע, ממוקמות במקומות מאוד גבוהים בראש המחקרים.
הסיבה למיקומים הגבוהים, קשורה לגובה התשואה – המחקרים הגיעו למסקנה כי מי שקנה דירות להשקעה בערים אלו, בשנים המדוברות, נהנה מהתשואה הגבוהה ביותר – ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה.

הסיבות לכן, הן רבות ומגוונות:
לדוגמא, ירוחם ממוקמת סמוך לעיר הבה"דים – הקמת עיר הבה"דים, תרמה להתפתחות ולהתחדשות של האזור, בעקבות המעבר של משפחות צעירות רבות למקום.
באופן כללי, אזור הדרום נמצא במגמת פיתוח בשנים האחרונות, יותר ויותר אנשים, אשר מבינים שרכישת דירה במרכז היא כמעט משימה בלתי אפשרית – אבל יחד עם זאת,
הם עדיין מעוניין להחזיק ברשותם נכס נדל"ן. כך שהפתרון מגיע בבחירה להדרים ולרכוש דירות בערים ובישובים הנמצאים במגמת התפתחות, בעלויות הרבה יותר הגיוניות.
השיקולים המשפיעים על מיקום הדירה להשקעה

ההחלטה לרכוש דירה להשקעה, כמו גם הגעה להבנה לגבי התקציב אותו תוכלו להשקיע במטרה, הן כמובן, לא ההחלטות היחידות אותן תצטרכו לקבל לצורך השלמת התהליך.
מיקום הדירה להשקעה, הוא נושא להחלטה נוספת שלא פשוט להגיע אליה ולכן, כדאי לשים דגש על מספר פרמטרים אשר יסייעו בכך:

  • מהו פוטנציאל הרווח בהשקעה – ההחלטה צריכה להתבסס על נתוני ההשקעה. חשוב לבצע הערכות שונות לגבי עתידו של הנכס בזמן הקרוב והרחוק. מומלץ לקחת בחשבון גם סיכונים שונים אשר עתידים לפגוע בערך ההשקעה (במידה ויש כאלו).
    מכיוון, שלא תמיד יהיו ברשותכם כל הנתונים הרלוונטיים לגבי אותה ההשקעה, מומלץ להיוועץ במתווך או איש מקצוע הפועל ומכיר את האזור המבוקש.

  • גובה ההון העצמי שברשותכם – אחד מהשיקולים בעלי רמת ההשפעה הגבוהה ביותר על בחירת מיקום הדירה, הוא גובה ההון העצמי שיש ברשותכם ואשר מיועד עבור רכישת הדירה.
    אזור הדרום לדוגמא, נחשב לאזור בו ניתן למצוא דירות זולות בצורה משמעותית מאלו אשר ממוקמות בתל אביב או ירושלים. חשוב לזכור, שגובה התשואה בדירה להשקעה בא לידי ביטוי בהפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה – כך שהחלטות נבונות, קצת מזל ועיתוי נכון, אתם עדיין יכולים ליהנות מתשואה גבוהה גם עם ההון העצמי שלכם הוא לא גבוה במיוחד.

  • מיסוי והוצאות נלוות – מס רכישה, מס שבח (במידה ויש ברשותם דירה נוספת), שכרו של עורך הדין, תיווך ואולי גם שיפוץ, הן הוצאות שחשוב לקחת גם אותן בחשבון בעת רכישת דירה להשקעה – מכיוון שהוצאות אלו יכולות להיות מאוד משמעתיות בעת סכום העלויות הכוללות.

רכישת דירה להשקעה בדרום, יכולה להוות מעבר לכל ספק כהשקעה אשר תניב תשואה גבוהה – יחד עם זאת, בכדי שהשאיפות מהשקעה אכן יתממשו, חשוב מאוד להקפיד לבצע השקעה נבונה ומושכלת.
מצד אחד המחירים של הדירות בערים ובישובים שונים בדרום הינם נמוכים משמעותית מאשר באזור המרכז.
מצד שני, חשוב לקחת בחשבון גם שיקולים נוספים שיש להם השפעה, כגון: ניהול השוכרים באזורים אלו.
כך יוצא, שבכדי לבצע רכישה נבונה, הטומנות בחובה פוטנציאל גבוה לרווח, חשוב מאוד להיוועץ באיש מקצוע, אשר מכיר את האזור בו אתם מעוניינים לרכוש את הדירה להשקעה כמו את  ידו

איש המקצוע, שברוב המקרים יהיה מתווך במקצועו, יספק לכם את כל הנתונים הרלוונטיים על האזור המדובר וידע לכוון אתכם לאותו הנכס אשר יענה בצורה הטובה ביותר על דרישותיכם.

היתרונות של שירותי תיווך

שירותי תיווך – היתרונות העיקריים אשר עושים את ההבדל..
אנשים רבים ניגשים להליך מכירה או קנייה של נכס, מתוך מחשבה, שהם יכולים להסתדר באופן עצמאי – החשיבה מתבססת על העבודה שאנחנו חיים בעידן האינטרנט, כך שמאוד פשוט להשיג חשיפה למודעות רלוונטיות. העניין הוא, שישנם פרמטרים רבים שאותם אנשים לא לוקחים בחשבון ובין היתר: החשיבות של ניסוח המודעה, השאלות שיכולות לעלות בעקבות המודעה – שאלות שלא תמיד הם ידעו איך לענות עליהן, אמצעי הפרסום האפקטיביים והאיכותיים ביותר וישנה עוד רשימה ארוכה של שיקולים שלא תמיד מקבלים את תשומת הלב הראויה.
אז מי שמתלבט לגבי השאלה האם לקחת שירותי תיווך, צריך להבין בשלב הראשון, את היתרונות המרכזיים אשר מהווים חלק מהשירות הזה:

  • פרסום הנכס – חלק מתפקידו של המתווך הוא לפרסם את הנכס באמצעים הרלוונטיים, מה שיעלה משמעותית את החשיפה לנכס ויחסוך לבעלים את הכסף הכרוך בהוצאות הפרסום.
  • דרך הצגת הנכס – מתווך מנוסה ומקצועי ידע להציג את הנס בצורה הטובה והמכירתית ביותר האפשרית. מתווך מקצועי ידע איך להדגיש את היתרונות של הנכס, הוא יבין לעומק מי הם האנשים אשר מתעניינים בנכס ויבין מה צריך להדגיש בפניהם לגבי הנכס – כמובן, כל המידע יינתן בצורה מקצועית ואמינה.
  • אמינות ורצינות – מתווך מנוסה, יודע בדיוק מה המחיר אותו יש לדרוש על הנכס, הוא יודע איך להציג את הנכס, איך לענות על כל השאלות של הרוכשים הפוטנציאליים ואיך לדאוג שהאינטרסים של הלקוחות שלו יתממשו בצורה הטובה ביותר. כחלק מכך, המידע שהוא מספק על הנכס, ייתפס כאמין ורציני יותר, מה שיוריד את משמעותית את הסיכוי שמכירה תתפספס רק בגלל מידע לא מדויק, מחיר לא הגיוני או נתון אחר.

חשיבות בחירת המתווך
אז אחרי שהיתרונות ברורים, השלב הבא היא לשים דגש על בחירת המתווך. כחלק מכך, עת בחירת המתווך מומלץ לשים דגש על הנושאים הבאים:

  • האם מדובר במתווך מורשה – כדאי לבדוק שיש ברשות המתווך רישיון תיווך מטעם משרד המשפטים שהינו בתוקף.
  • בלעדיות – המתווך מתחייב לפרסם את הדירה בכל אמצעי הפרסום והשיווק הרלוונטיים ובמידה ויצליח לבצע את העסקה, הוא היחיד שיקבל את התשלום אשר נקבע בחוזה. בעל הנכס מצדו, מתחייב בכך לא להעביר את הנכס למתווך נוסף.
  • גובה עמלת התיווך – גובה העמלה הוא אחוז קבוע מעלות הנכס. כאשר מדובר בהשכרה, ברוב המקרים, העמלה תהיה בגובה העלות של חודש שכירות.
  • התרשמות אישית – ההמלצה היא להכין מבעוד מועד את כל השאלות הרלוונטיות למתווך, מה שיאפשר להתרשם בצורה מעמיה יותר מהרמה המקצועית והקסם האישי שלו.
    חשוב לזכור, כי רק מתווך מקצועי ובעל ניסיון בתחום, יוכל לספק מענה על כל
    הציפיות שלכם מהעסקה.

 

צ'אט און לין